民事信託

民事信託の中でも、不動産を信託財産とするケースは多く見られます。

自宅や賃貸不動産を信託することで、将来の認知症対策や、不動産の円滑な管理・承継を実現できるためです。

今回は、不動産を信託財産とする場合の、民事信託の手続きの流れを解説します。

民事信託で不動産を信託財産とするときの手続きの流れ

民事信託で不動産を信託財産とする場合、以下のような流れで進行します。

①信託の当事者を決める

②信託契約書の内容を具体化する

③不動産の信託登記を行う

④受託者による管理が始まる

それぞれ確認していきましょう。

①信託の当事者を決める

民事信託の全体像を整理したら、不動産を誰が託し、誰が管理し、誰が利益を受けるのかを決めます。

民事信託では、委託者自身が当初の受益者を兼ねる設計が多いため、まずはどの財産を信託し、どのような管理を行ってほしいのかを明確にしたうえで、管理を担う受託者を慎重に選定することが重要です。

②信託契約書の内容を具体化する

信託契約書を作成する際は、信託の目的や信託の開始・終了時期といった基本事項だけでなく、実際の運用を見据えた具体的なルールまで細かく定めておくことが重要です。

たとえば、不動産の売却の可否や条件、賃料収入の使い道、修繕費の負担方法など、後からトラブルになりやすい事項をあらかじめ整理しておくことで、円滑に管理しやすくなります。

③不動産の信託登記を行う

不動産を信託財産とする場合、形式上の所有名義を委託者から受託者へ移すと同時に、信託登記を行います。

信託登記をしなければ、信託関係を公示することができず、受託者による売却などの処分行為に支障が生じたり、信託の内容を第三者に対抗できなかったりするおそれがあります。

④受託者による管理が始まる

登記が完了すると、受託者による不動産管理が本格的に始まります。

賃料の受領、修繕対応、固定資産税の支払いなど、信託契約に基づいた管理業務を継続的に行うことになります。

受託者は、信託財産を自分のものとして扱うことはできず、あくまで信託目的に従って管理・処分する義務を負う立場です。

まとめ

不動産を信託財産とする場合、信託契約書を作成するだけでは、対外的に受託者としての立場を示すことはできません。

受託者が適切に管理・処分を行うためには、必ず信託登記を行い、信託関係を公示することが必要となります。

信託登記は契約内容と密接に関係し、登記実務の理解も求められるため、不安を感じる場合は司法書士などの専門家へ相談しながら進めるとよいでしょう。